வீட்டுக் கடனையும் திட்டமிடுங்கள்!

By எஸ்.ரவி | Published on : 07th January 2019 03:00 AM |

முந்தைய காலங்களைப் போல் இல்லாமல், இன்றைய காலகட்டத்தில் வீட்டுக் கடன் அளிக்க வங்கிகள் போட்டி போட்டுக் கொண்டு விளம்பரங்கள் செய்கின்றன. எனினும், சொந்த குடியிருப்பு அல்லது வீடு வாங்க முடிவு செய்தவுடன் சில விஷயங்களில் பொதுமக்கள் கவனம் செலுத்துவது அவசியம்.

பொதுமக்களின் நலன் கருதி RERA 2016 (Real Estate Regulation Act) சட்டம் அமலில் உள்ளது. இந்தச் சட்டத்தின் நிபந்தனைக்கு உட்பட்டுத்தான் குடியிருப்புகளை அடுக்குமாடி குடியிருப்பு விற்பனையாளர்கள் விற்கின்றனரா என வாங்குவோர் பார்ப்பது மிக முக்கியம். கட்டடம் கட்டித் தருபவர்கள் குறித்த நேரத்தில் தங்கள் பணியை முடிக்காமல் ஏமாற்றினாலோ அல்லது அதிக பணம் வசூலித்தாலோ பயனாளிகள் புகார் தரலாம். எனவே, "ரெரா'வின் அங்கீகாரம் பெற்ற நிறுவனத்திடம் பயனாளிகள் ஒப்பந்தம் செய்து கொண்டு குடியிருப்பை வாங்குவது நல்லது.

வங்கியில் கடன் பெறத் திட்டமிடும்போது கட்டணங்கள் குறித்து முன்கூட்டியே ஆய்வு செய்து எந்த வங்கியில் கட்டணங்கள் குறைவாக இருக்கிறதோ அதைத் தேர்வுசெய்யலாம். கடன் பெறும்போது செயல்முறை தொகை அல்லது பரிசீலனைத் தொகை (Processing Fees), ஆவணத் தொகை (Document fees), சொத்து சரிபார்க்கும் தொகை (Legal Fees), சொத்து மதிப்பீடும் தொகை (Property Valuation   Fees) எனப் பலவித கட்டணங்களைக் கடனாளி செலுத்த வேண்டும். இவை அனைத்துக்கும் ஜிஎஸ்டி செலுத்த வேண்டும்.

ஆனால் , மாதாந்திர வட்டி தொகைக்கு எந்த வங்கியும் ஜிஎஸ்டி வசூல் செய்யக் கூடாது. இந்தத் தொகையும் வங்கிக்கு வங்கி மாறுபடுவதால், கடனாளி அந்தந்த வங்கியின் இணையதளத்தில் கூர்ந்து ஆராய்ந்து, எதில் மிகக் குறைவோ அந்த வங்கியின் சேவையைப் பெறலாம்.
வங்கிக் கடனைப் பொருத்தவரையில், உங்கள் மாதச் சம்பளமும் , வீட்டு மனையின் ஆவணங்களும் முக்கியமான பங்கு வகிக்கும். அதாவது, மாதச் சம்பளத்தில் (தொழில் செய்பவராயின் வருமான வரி முறைப்படி, மாத வருமானத்தில் ) சுமார் 30 சதவீதம் வரை இஎம்ஐ (மாதத் தவணை ) செலுத்தினால் சிறந்தது. இந்த அடிப்படை நிபந்தனைகளைச் சரியாக கவனிக்காமல் , சில வங்கிகள்/நிதி நிறுவனங்கள் கடன் ஒப்புதல் (Loan Sanction) செய்துவிட்டு , செயல்முறைத் தொகை (Processing Fees) வசூல் செய்து, பிறகு கடனை வழங்காமல், பணம் பட்டுவாடா செய்யாமல் தாமதிப்பதுண்டு. 

வினாக்களைப் பயனாளிகள் எழுப்பும்போது, அந்த நிறுவனங்கள், "இந்த ஆவணம் சரியல்ல, வேறு சொத்து வாங்கும்போது இந்த செயல்முறை தொகையைப் பயன்படுத்துவோம்' என்று சமாளிப்பார்கள். அப்போது பயனாளிகள் குறை தீர்க்கும் தீர்ப்பாணையம் (Ombudsman) சென்று தங்களது குறைகளைப் பதிவிட்டு வெற்றி பெறலாம். அப்படி தீர்ப்பாணையத்தை அணுக, வழக்குரைஞர் மூலமாகத்தான் செல்ல வேண்டும் என்ற கட்டாயம் இல்லை. 

அடுத்து, வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டி கணக்கிடும் முறை குறித்து புரிதல் வேண்டும். உதாரணமாக , ஒருவர் 01.11.18 அன்று ரூ .10 லட்சம் வீட்டுக் கடன் பெறுகிறார். தவணையாக கடனைத் திருப்பிச் செலுத்த ரூ .10,000 தொகையை 15.11.18 அன்று கட்டி விடுகிறார். மாத முடிவில் அந்த மாதத்துக்கான வட்டித் தொகையை அவரது கணக்கில் வங்கி கூட்டும். அதாவது, 30.11.18 அன்று வட்டித் தொகையை கணக்கிடும்போது, 1.11.18 முதல் 14.11.18 வரை (அதாவது 14 நாள்களுக்கு ) ரூ .10 லட்சம் முதலுக்கு வட்டியும் , 15-11-18 முதல் 30.11.18 வரை (அதாவது 16 நாள்களுக்கு ) ரூ. 9,90,000 முதலுக்கு வட்டியும் கணக்கிட வேண்டும். இப்படி வட்டி கணக்கிடும் முறைதான் நியாயமானது.

இந்த முறைதான் கடன் பெற்றவருக்கு லாபமானது. இந்த முறையைத்தான் பொதுத்துறை வங்கிகள் கடைப்பிடிக்கின்றன. இதற்கு மாறாக , முழு மாதத்துக்கும் (அதாவது ,மொத்த 30 நாள்களுக்கும் ) ரூ.10 லட்சம் முதலுக்கு வட்டி கணக்கிடுதல் பாதகமாக அமையும் . சில தனியார் வங்கிகளும், வங்கி சாரா நிதி நிறுவனங்களும் (என்பிஎஃப்சி) லாப நோக்கோடு செயல்படுவதால் இரண்டாவது முறை வட்டி கணக்கிடும் முறையைக் கடைப்பிடிக்கின்றன.

வீட்டுக் கடன் பெற்று தொடர்ந்து செலுத்தி வரும் நிலையில் வருமான வரிச் சட்டப் பிரிவு 80-சி-இன்படி மாதத் தவணை (இஎம்ஐ) தொகைக்கு மொத்தம் ரூ.1,50,000 வரையிலும் சட்டப் பிரிவு 24-இன்படி மாதத் தவணை தொகையுடன் இணைந்த வட்டித் தொகைக்கு ரூ.2,00,000 வரையிலும் வருமான வரிச் சலுகை பெறலாம்.

வீட்டுக் கடன் பெறுபவர், தனது வயதைக் கருத்தில் கொண்டு திரும்பச் செலுத்தும் கால அளவை அதிகபட்சம் 30 ஆண்டுகள் என நிர்ணயித்துக் கொண்டு செலுத்தலாம். இளம் வயதில் (30 வயது) கடன் பெற்றால், 60 வயது வரை கடனைத் திரும்பச் செலுத்துவதற்கு வங்கி விதிகளில் அனுமதி உண்டு. சற்று வயதாகி , அதாவது 45 வயதில் ஒருவர் ரூ.10 லட்சம் கடன் பெற்றால், 10 சதவீத வட்டி விகிதத்தில் 20 ஆண்டுகளில் மொத்தமாக திருப்பி அடைக்க, மாதத் தவணை ரூ.9,650 என்ற கணக்கில் அமையும் . அதாவது , அவரது 65-ஆவது வயதில் மொத்தக் கடனையும் அடைத்து விடலாம் .
அதிக ஆண்டுகள் (அதாவது 30 ஆண்டுகள்) கடனை பயனாளி திரும்பச் செலுத்தும் நிலையில், அவர் கட்டும் மாதத் தவணை குறைவாக இருக்கும்; மொத்தமாக கட்டிய வட்டித் தொகை அதிகமாக இருக்கும்; வருமான வரிச் சலுகையின் பலனும் அதிகமாக இருக்கும். குறைவான காலத்தில் (அதாவது, 15 ஆண்டுகளில்) மொத்தமாகக் கடனை அடைக்கும் நிலையில், மேலே கூறிய பயன்கள் எதிர்மாறாக அமையும். எனவே, பயனாளி தனது பொருளாதார நிலைப்பாட்டை பல கோணங்களில் அலசி ஆராய்ந்து தனது வசதிக்கு ஏற்றவாறு சீர்தூக்கி முடிவெடுப்பதே சரியான அணுகுமுறையாகும்.
2022-இல் இந்தியா 75-ஆவது சுதந்திரதினத்தைக் கொண்டாடும்போது ஒவ்வொருவரும் குடிநீர் இணைப்பு, கழிப்பறை வசதி கொண்ட வீட்டை பெற வேண்டும் என்ற திட்டத்தில் பங்கு பெற்று, வருமானவரிச் சலுகைகளும் பெற்று நலமாக வாழவேண்டும்!